Разработка механизмов управления объектами коммерческой недвижимости на всех стадиях жизненного цикла
Аннотация
Автором были изучены различные управленческие механизмы, предлагаемые к использованию в экономической литературе и сформирован метод управления применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Построена синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов. Рассмотрен алгоритм оценки инвестиционной привлекательности, который сформирован с использованием метода агрегирования отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирующий информацию о значении отдельных показателей и их значимости.
Ключевые слова: механизм управления, стадии жизненного цикла, объект коммерческой недвижимости, инвестиционная привлекательность, уровни управления.08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям и сферам деятельности)
На ранних этапах развития рынка недвижимости в России, такое направление предпринимательской деятельности, как профессиональное управление недвижимостью считался специфическим и недостаточно доходным. Однако в процессе развития экономики в сфере недвижимости становилось ясно, что профессиональное управление объектами недвижимости один из важнейших факторов функционирования и развития промышленных компаний в условиях рыночной экономики. Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Объекты недвижимости в течение всего периода жизненного цикла подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. Эти изменения можно представить как упорядоченная и последовательная взаимосвязь определенных периодов функционирования объектов коммерческой недвижимости, определяющих экономическую возможность для собственника.
Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
формирование – проектирование, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка, строительство;
эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
На каждой стадии жизненного цикла строительного объекта существуют отдельные этапы и методы управления ими. Автором были изучены различные управленческие механизмы, предлагаемые к использованию в экономической литературе и сформирован метод управления применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости.
Первая стадия жизненного цикла объекта недвижимости – формирование, можно разделить на следующие этапы: приобретение строительного участка проектирование и непосредственно строительство здания.
Первый этап приобретение строительного участка - комплекс мероприятий включающий в себя анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии объекта, оформление разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств, анализ инвестиционной привлекательности.
На анализе инвестиционной привлекательности необходимо заострить внимание, т.к. данный анализ представлен в виде количественного значения и не является относительным показателем. Для оценки исходного состояния и конечного результата необходимо оценить количественное значение показателя инвестиционной привлекательности. Для этого нами была использована следующая система факторов, оказывающую влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости Рисунок 1.
Нами было решено сгруппировать основные элементы по уровням и предметно рассмотреть следующие блоки предложенного механизма: объект управления, первоначальное состояние, процесс управления, конечный результат.
На первом уровне – привлекательность территории и самого объекта нами были исследованы факторы, характеризующие объект недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности. Были рассмотрены физические характеристики объекта и земельного участка;
На втором уровне нами учитывалось местоположение, степень развитости района, транспортная и инженерная инфраструктура и т.д.;
К третьему уровню была отнесена ситуация на рынке недвижимости, условия пользования землей, административное регулирование, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом, а также природные факторы.
Факторы эффективности, как объект управления, должны быть отражены в методике, позволяющей получать количественные оценки. Поэтому, следует рассмотреть алгоритм оценки инвестиционной привлекательности, который формировался с использованием метода агрегирования отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирующий информацию о значении отдельных показателей и их значимости:
Формируется вектор исходных факторов, необходимых для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.
Далее строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок.
Рисунок 1 Факторы оказывающие влияние на инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.
Построена синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей f сводную количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность объекта с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по формуле:
F(f;w) = f(i) * w(i) +,…,+f(n) * w(n),
где F - сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; w(i) – весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем; f(i) – функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в баллах f(i) = f(X(i). Согласно заданным условиям, f(i) принимает значения 0,1,2,3.
Таким образом, данная методика дает возможность рассчитать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное состояние объекта коммерческой недвижимости, для которого осуществляется управление.
Второй этап – проектирование, включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
На первых двух этапах прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи этого периода – сокращение длительности этих этапов, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта. К сожалению, концепция расчета затрат с учетом всего жизненного цикла редко применяется на практике. Суть этой концепции в том, что, принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник несет бремя совокупных затрат, неразрывно связанных с владением этим объектом. Эти затраты получили название стоимости владения собственностью. Расчет этих затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости может использоваться для сравнения двух способов достижения одной и той же цели, например, построения или же аренды объекта недвижимости и другие.
Рационально построенная система расчета затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости позволяет сопоставлять также движения, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта. Следует отметить, что экономия, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.
Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому необходимо четко контролировать все расходы. Но слишком большая экономия не приводит к положительным результатам. Зачастую застройщик стремится к минимизации общего объема капиталовложений, что может привести к увеличению затрат по эксплуатации объекта недвижимости. Решения о строительстве (приобретении) объекта недвижимости, принимаемые только на основе анализа начальной цены, в большинстве своем не являются наилучшими, а часто оказываются просто неверными. Расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости является достаточно сложной задачей, но в результате ее решения будет заложен фундамент для формирования ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта.
Третий этап – строительство,заключается в выборе подрядчика; координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет, затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные доказательства соответствия строящегося объекта требованиям определенного сегмента рынка недвижимости, решаются задачи увеличения доли потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и, соответственно, прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
Следующая стадия жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости — эксплуатация объекта. Сюда входят такие общие этапы как функционирование и развитие.
Первый этап - функционирование объектанедвижимости включает обслуживание и ремонт объектов. Функционирование объектов недвижимости представлено следующими направлениями: эксплуатация оборудования помещений; материальный учет; противопожарная охрана и техника безопасности; управление коммуникациями, утилизацией и переработкой отходов, перемещениями и переездами, изменениями и перестройкой; устранение аварийных ситуаций; обеспечение эксплуатации и ремонта; установка мебели и охрана объекта.
В понятие «оборудование помещений» включают системы отопления, вентиляции и кондиционирования; основное электрическое оборудование и так далее.
Электронная (информационная) безопасность заключается в обеспечении информационной защиты на электронных устройствах, частично в программном обеспечении.
В процессе функционирования объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению всего объекта или его частей. Существует ряд правил, которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации: пространство, материалы, принципы проектирования, планирование, инженерное обеспечение.
Аварийные ситуации могут возникнуть в любое время, так как никто не застрахован от пожара, затопления, наводнения, землетрясения и так далее. Единой формы плана мероприятий по ликвидации аварий не существует, в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.
Второй этап данной стадии жизненного цикла объекта недвижимости - обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Но затраты на ликвидацию последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.
Обслуживание– работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов.
Ремонт– работы по устранению повреждений или изношенности объекта недвижимости с целью его восстановления до нормального эксплуатационного состояния.
Основная цель обслуживания объекта недвижимости – обеспечение его пользования по прямому назначению. Для этого необходимы: своевременное исправление мелких дефектов; осуществление крупного ремонта; разработка мероприятийпо сокращению и минимизации совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание; рациональная работа коммунальных служб, обслуживающих объект недвижимости; постоянный контроль и анализ затрат по обслуживанию и ремонту объекта; составление графиков проведения работ, контроль их исполнения.
Содержание объекта недвижимости требует эксплуатационных затрат в течение всего полезного срока службы объекта, функциональных (на персонал, занятый содержанием и ремонтом), затрат на коммунальные услуги и уборку здания, на ремонт и восстановление объекта (если срок его службы вышел). Кромеэтого, необходимо учитывать затраты на изменение и улучшения, которые: определяются как стоимость владения объектом недвижимости.
Заключительная стадия жизненного цикла объекта недвижимости — прекращение существования (закрытие объекта) – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций. Как результат – снос. На этом этапе требуются значительные затраты на ликвидацию.
В последнее время сфере управления недвижимостью уделяется все больше внимания, что обуславливается ростом масштабов вовлекаемого в оборот недвижимого имущества, неоднородностью состава имущественных комплексов, а также осознанием собственниками объектов недвижимости сложности процесса управления и необходимости привлечения специалистов. Потребность в профессиональном управлении вызвана также тем, что зачастую собственник имеет прозрачное представление об эффективном использовании объекта, его доходности и не может четко сформулировать цели управления.
Некоторые собственники недвижимости предпочитают управлять объектами самостоятельно, пытаясь перенять опыт специализированных компаний. В настоящее время в России не так много примеров привлечения к управлению недвижимостью подобных фирм. Между тем любое, пусть даже самое ультрасовременное здание в течение нескольких лет может значительно потерять в цене в связи с физическим и моральным износом, падением спроса на подобные площади и так далее. Возникающие проблемы собственники решают по-разному.
При самостоятельном управление собственник недвижимости должен быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать доходы.
Собственник зачастую вынужден создавать специализированные подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу, что требует немалых трудовых и финансовых затрат. Такие подразделения наблюдают за тенденциями рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий, внедряют новые методы управления и предоставляют пользователям помещений все новые услуги, постоянно повышая их качество. Деятельность такого собственника недвижимости становится все более профессиональной, а его недвижимость не только не теряет, но даже растет в цене. Между тем, как уже было сказано, этот путь представляется достаточно затратным и не все, даже достаточно крупные организации, могут позволить себе содержание такого подразделения.
Наряду с достоинствами, управление объектами недвижимости самим собственником имеет также ряд недостатков, таких как ограниченный набор управленческих решений и отсутствие четких критериев их выбора, низкая технологичность, длительность и усложненность процедур при подготовке и принятии управленческих решений относительно объектов недвижимости, нехватка квалифицированного персонала, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью.
Альтернативный путь — воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Причем как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии принятия решения об инвестировании средств в недвижимость.
Профессиональные управляющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта недвижимости находящейся у него в собственности, наиболее полно соответствующие его интересам, определяют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управляющей компании. Наличие профессиональных управляющих позволяет самому собственнику сосредоточиться непосредственно на своем бизнесе и не заниматься проблемой недвижимости.
Как уже было сказано, в процессе эксплуатации появляется необходимость в осуществлении определенных действий по уходу и содержанию объектов недвижимости. Это ремонт и обслуживание основных зданий, инженерного оборудования, подсобных помещений, уборка прилегающей территории и т.д. Необходимо знать, что и когда ремонтировать, перестраивать и строить заново. Грамотное управление недвижимостью требует объединения усилий специалистов разных направлений, которые концентрируются в управляющих компаниях.
В соответствии с поставленными собственником объекта недвижимости целями, управляющая компания в процессе своей деятельности решает следующие задачи:
Способствует созданию информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;
Разрабатывает и реализует стратегии и программы управления объектом недвижимости;
Занимается организацией эксплуатации объекта недвижимости;
Обеспечивает безопасность пользования объекта недвижимости;
Осуществляет обеспечение гибкой системы обслуживания пользователей на объекте;
Проводит мониторинг состояния объекта по техническим и экономическим параметрам;
Занимается привлечением инвестиций для развития объекта.
Все вышеизложенные задачи можно разделить на два уровня управления недвижимостью. Системный подход к управленческой деятельности, включающей целеполагание и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за решением, все эти показатели включены в оперативный и стратегический уровни рисунок 2.
Перечень продуктов, предлагаемый управляющими компаниями, многообразен и уже давно вышел за рамки предоставления стандартных брокерских услуг и услуг по технической эксплуатации. Он включает в себя комплекс самостоятельных мероприятий и управленческих процедур.
В настоящее время управление недвижимостью как самостоятельное направление деятельности в Российской Федерации находится только на стадии развития. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по профессиональному управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.
Управление недвижимостью — это организация наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.
Также можно отметить, что управление - это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности. Цель коммерческого управления объектом недвижимости – извлечение прибыли.
Рисунок 2 Управление недвижимостью на разных уровнях
Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости.
Управление объектами недвижимости - осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника. Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника.
Эти интересы собственника могут существенно различаться, но могут быть укрупненно сведены в обобщающие их категории интересов (Рисунок 3).
Наряду со всеми положительными аспектами привлечения профессиональных управляющих компаний, также существует непонимание владельцами (собственниками) недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью. Это связанное с новизной соответствующей проблематики и с недоверием к деятельности управляющих компаний.
Наиболее эффективное использование объектов недвижимости- в соответствии с данным принципом управление недвижимостью должно обеспечивать такое разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.
Рисунок 3 - Укрупненные обобщающие категории интересов собственника
Рынок объектов коммерческой недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано. Однако, предлагаемый в данной статье механизм управления объектами коммерческой недвижимости позволит не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновывать соответствующие управленческие решения. Это поможет с минимальными затратами и максимальным эффектом управлять объектами недвижимости на каждом этапе жизненного цикла, с позиций собственника, а в конечном итоге будет способствовать реновации коммерческой недвижимости, используемой для различных нужд.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
- 1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник; – СПб.: Питер, 2007г.
2.Пономарева Е.А. «Разработка мех-ма управления объектами коммерческой недвижимости». Проблемы развития регионального инвестиционно-строительного комплекса и пути их решения: межвузовский сборник научных трудов. – Вып.4/под общ. редакцией Б.Н. Небритова – Ростов н/Д. Рост. гос. строит. ун-т, 2011. – 179с
3.Экономическое возрождение России в XXI веке: Материалы российской научно-практической конференции: Научные труды Вольного экономического общества России. Т. 69. — М.; СПб.: ВЭО, 2008. – 612 с. – С. 233–236
4.Максимов С.Н. Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А Бузова и др.; под ред. С.Н. Максимова; ИНЖЭКОН. — СПб., 2009. — 470 с.: ил., табл., прил. – С. 331.
5. Люлин П.Б. «Эксклюзивный маркетинг». Выпуск №2 (7/) приложение к журналу «Практический маркетинг», СПб. 2009г.-76с.